濟(jì)南二手房市場調(diào)查：一套降20萬甚至50萬元成交很正常
一直以來，二手房以“高性價比”著稱。然而最近一段時間，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于新房頻頻降價促銷，濟(jì)南部分區(qū)域的一些新房價格反而比二手房價格低，新房與二手房出現(xiàn)“價格倒掛”。
“確實如此，主要是因為二手房掛牌價有些虛高了。”2月9日，濟(jì)南一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬在接受記者采訪時表示，“一套二手房降20萬元甚至50萬元成交也很正常�！�
在徐鵬看來，今年的二手房市場不好干，甚至不如去年好干，“現(xiàn)在二手房市場買家和賣家都在觀望，買家擔(dān)心價格會繼續(xù)下滑，賣家也不想輕易降價。”
轉(zhuǎn)為買方市場
濟(jì)南市民楊志義最近正在四處看房。“我原打算買套合適的二手房，一方面價格低一些，另一方面社區(qū)配套設(shè)施比較完善，但我現(xiàn)在改主意了，要買新房�！睏钪玖x告訴記者，他之所以改變主意，是因為在走訪多個房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，二手房價格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。“能省下20多萬元，買個車不香嗎？”
“現(xiàn)在確實有些區(qū)域的一二手房價格倒掛很嚴(yán)重�！毙禊i指著樓市地圖上的一個新樓盤告訴記者，“這個新盤的價格從最初的每平方米1.6萬元左右降到了1.3萬元左右，有些建筑企業(yè)提供的抵賬房價格甚至更低。但是，周邊小區(qū)的二手房每平方米的售價都在1.4萬元到1.5萬元之間。此外，二手房買賣中需要繳納不菲的稅費和中介費。這些因素也讓許多原本想購買二手房的市民有了購買新房的意向�！�
濟(jì)南洪樓廣場附近一家房產(chǎn)中介的工作人員李文海則認(rèn)為，現(xiàn)在一、二手房價格倒掛比較正常，“現(xiàn)在新房頻頻降價促銷，二手房價格堅挺�！�
李文海告訴記者，有些區(qū)域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住。“此前我經(jīng)手賣出的一套二手房最終成交價格為1.5萬元/平方米，而周邊的期房均價為1.45萬元/平方米，出現(xiàn)了同區(qū)域二手房價格高于新房價格的情況。”李文海說。
此外，二手房價格高，還有一個原因是賣家高房價時購入�！叭绻椰F(xiàn)在賣房子至少虧40萬元，降價肯定不太可能�！币晃欢址抠u家張瑜表示。
據(jù)記者了解，2017年，張瑜以310萬元價格在解放東路購入了一套新房，去年年初掛牌330萬元準(zhǔn)備賣掉，經(jīng)過中介機構(gòu)的多次勸說將價格降到了310萬元。盡管降價了20萬元，但因為總價太高，看房者寥寥無幾。
“在我們小區(qū)里，像我這種戶型的二手房價格在270萬元左右，我在房價高位時購入的，如果想賣房子，只能虧本40萬元拋售，與其這樣還不如再等等。”張瑜說。
環(huán)境將變
實際上，早在市場低迷的2008年和2014年，曾出現(xiàn)過新房與二手房價格倒掛的情況。
濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人初鑫認(rèn)為，出現(xiàn)房價倒掛的現(xiàn)象，選擇觀望的買房人日益增多，直接影響了市場的正常交易。
“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場環(huán)境再次改變，也說明人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了改變。”初鑫表示，在新房降價的帶動下，二手房價格或?qū)⒂瓉砀笙碌?/strong>隨著開發(fā)商資金緊張程度及對銷售回款的預(yù)期更高，通過降價回籠資金將成為越來越多開發(fā)商的選擇，而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領(lǐng)作用。與新房市場的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房價格出現(xiàn)松動，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢。
據(jù)記者了解，2019年時，二手房市場是賣方市場，掛出一套二手房，1個月內(nèi)基本能成交，而且成交價格基本上就是賣方的定價。2021年則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，有房東降價30萬元仍難以出售。
初鑫給記者舉了個例子：有一套輔仁的學(xué)區(qū)房，2020年報價420萬元，當(dāng)時有顧客表示降價10萬元就可以簽合同，但賣家拒絕降價銷售。沒想到市場上風(fēng)向突變，去年6月份，賣家主動降到了370萬元，但有買家希望能350萬元成交�！白罱K通過撮合，這套房子以360萬元的價格成交�！背貊握f。
“二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在3%左右，現(xiàn)在擴(kuò)大到10%左右，也就是說，一套掛牌價200萬元的二手房平均降十幾萬元才能達(dá)成交易�！崩钗暮Ｕf道，“降價是主旋律，不降價肯定不好成交。”
徐鵬告訴記者，房主掛牌時報價虛高，長時間沒人看房，著急賣房的房主就會主動調(diào)價，降30萬元甚至50萬元的都有，在最后的掛牌價格上，賣家再降3萬到5萬元成交也很正常。
在初鑫看來，目前二手房市場上的業(yè)主主要是一些改善需求賣家和資金需求賣家。改善型賣家趁現(xiàn)在新房價格低迷，賣掉舊房來購買新房。資金型買家主要是拋售投資性房源，以緩解資金壓力。所以在目前的市場下，對賣方來說二手房掛牌價則更加理性。
供應(yīng)量明顯增加
談及今年二手房市場的前景，上述受訪的二手房中介都認(rèn)為，“今年日子不好過”。
初鑫表示，二手房價格連續(xù)下降，讓市場產(chǎn)生了明顯的降價預(yù)期。“近幾個月來，二手房市場比較平淡，成交量不高。很多人都有‘買漲不買跌’的心理，現(xiàn)在整個市場觀望情緒比較濃厚�！痹诔貊慰磥�，濟(jì)南新房的價格在逐步走低，新房的降價將會持續(xù)影響二手房的價格，未來濟(jì)南二手房的價格可能還會走低。
“今年下半年大概有50個左右的新樓盤入市，為了爭奪市場，開發(fā)商在定價機制上也會有所考慮，降價是在所難免的。受此影響，二手房市場如果不降價，更加賣不動。”初鑫解釋說，“新小區(qū)新學(xué)校會引進(jìn)好的教育集團(tuán)，像山師教育集團(tuán)、歷城二中教育集團(tuán)、山大教育集團(tuán)等都會進(jìn)駐一些大樓盤，因此對二手的學(xué)區(qū)房影響也比較大。”初鑫表示。
在李海波看來，之所以行業(yè)出現(xiàn)低迷，除了市場因素，二手房供應(yīng)量明顯增加也是一個重要因素�！�2019年年底時，濟(jì)南市的二手房掛牌量還穩(wěn)定在3萬套左右，2021年7月份在5.2萬套左右，到去年10月份就到達(dá)了5.5萬套左右，3個月的時間里面，濟(jì)南待售二手房數(shù)量增加了3000套，對濟(jì)南樓市來說，增幅也是比較明顯了。今年下半年會突破6萬套�！�
“現(xiàn)在二手房市場買家和賣家都在觀望，買家擔(dān)心價格會繼續(xù)下滑，賣家不想輕易降價。”徐鵬對記者說，“在‘房住不炒’的政策下，短期內(nèi)的二手房成交量不會有較大幅度的變動。”
從往年的情況來看，一些房東急用錢考慮將房子做資金變現(xiàn)，大概率會出現(xiàn)急售房源。此外，部分房東資金較寬裕，則不急著售賣，盼著在合適的時候賣個好價錢�！叭绻彿空哂杏媱澷彿浚梢匀ヒ庀蛐^(qū)淘淘急售房源，但這類房東對支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等。”徐鵬認(rèn)為，挑選二手房千萬不可以著急，“慢慢選，仔細(xì)挑，不沖動，這樣才能選到適合自己的房子。”
(文章來源于：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報)
