原標題：事關首付、房貸利率、房企融資！山東19條促房產市場止跌回穩(wěn)
10月10日，記者從山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳舉行的新聞通氣會了解到，近日中國人民銀行山東省分行、中共山東省委金融委員會辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中國證券監(jiān)督管理委員會山東監(jiān)管局、中國證券監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局等7部門聯合印發(fā)《關于落實金融支持政策促進全省房地產市場止跌回穩(wěn)的通知》，推出統(tǒng)一個人住房貸款最低首付比例至15%、組織商業(yè)銀行10月份統(tǒng)一降低存量個人住房貸款利率等19條具體貫徹落實措施促進全省房地產市場止跌回穩(wěn)。
10月1日起
商貸最低首付比例降至15%
《通知》明確，各市通過山東省市場利率定價自律機制，因城施策確定最低首付款比例，自2024年10月1日起，指導金融機構發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款按照最低首付比例15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。記者從濟南多個項目了解到，目前首套、二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例已降至15%。
通氣會現場，中國人民銀行山東省分行一級巡視員董龍訓解讀稱，9月29日，中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確了全國層面商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調整安排。分行會同山東金融監(jiān)管局在遵從各市意愿基礎上，已于9月30日召開了省市場利率定價自律機制會議，確定全省各市最低首付款比例，決定不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例從首套房15%、二套房25%統(tǒng)一為15%。
“我們指導金融機構自2024年10月1日起，發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款按照最低15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。這一政策有利于進一步降低居民購房貸款門檻，滿足更多剛性和改善性住房貸款客戶需求�！倍堄栒f。
本月首套、二套及以上存量房貸利率
LPR加點幅度調整為不低于-30BP
《通知》明確，組織商業(yè)銀行于2024年10月份統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP。完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，促進降低存量房貸利率。
董龍訓介紹，9月29日，中國人民銀行發(fā)布了關于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告(《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》)，進一步完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，促進降低存量個人住房貸款利率。分行將加強政策指導，組織全省商業(yè)銀行于2024年10月31日前，統(tǒng)一對包括首套、二套及以上的存量房貸利率實施批量調整，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
目前，山東省存量個人住房貸款利率為4.08%，此次調降后，預計在3.55%左右，全省將每年減少家庭利息支出約129億元，有利于降低購房者利息負擔，促進帶動居民消費和投資。各商業(yè)銀行將于10月12日發(fā)布批量調整細則，統(tǒng)一調降存量房貸利率，盡可能為借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道“一鍵式操作”，無需到銀行網點辦理，具體可及時關注承貸銀行官方平臺發(fā)布的信息。
取消首套房、二套房商貸利率下限
商貸借款人可自主與金融機構協(xié)商約定重定價周期
《通知》明確取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，由金融機構結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業(yè)性個人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動利率作為定價方式，與金融機構協(xié)商約定重定價周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。
根據中國人民銀行〔2024〕第11號公告，對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期，重定價周期更為靈活，由原來的只能按年優(yōu)化為可以按年、按半年或按季度確定重定價周期。對于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，我分行已于今年5月份取消了全省首套住房和二套住房個人住房貸款利率政策下限，由金融機構結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。從目前情況看，8月份新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率達到歷史最低水平，在政策利率下行引導下，預計10月份以后新發(fā)放個人住房貸款利率還將持續(xù)下降，進一步降低居民購房成本。
延長兩項房地產金融政策文件期限
《通知》提出按照國家有關規(guī)定延長《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)〔2022〕254號)中存量融資展期和經營性物業(yè)貸款兩項政策的適用期限至2026年底，督促金融機構抓好落實。
支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地
優(yōu)化保障性住房再貸款政策
《通知》指出，在將部分地方政府專項債券用于符合條件的土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量土地，緩解房企資金壓力。
《通知》還明確推出優(yōu)化保障性住房再貸款政策，完善收購配套支持政策，促進出售主體與收購主體達成一致合作。加強政策傳導解讀，及時將各地按照“以需定購”原則確定的儲備項目庫推送至金融機構，組織金融機構做好對接，盡快實現貸款投放。對于金融機構發(fā)放的符合要求的貸款，人民銀行向金融機構發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
擴大房地產“白名單”機制覆蓋范圍
提高“白名單”項目貸款審批和發(fā)放效率
山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組成員、副廳長周善東介紹，《通知》提出將“白名單”機制逐步作為合規(guī)房地產項目的主要融資渠道，推動更多房地產項目進入“白名單”，實現“應進盡進”，健全完善“白名單”統(tǒng)計制度。
同時，加大問題項目修復推送“白名單”力度�！锻ㄖ芬蟾魇蟹康禺a融資協(xié)調機制要用好最新的“5+5+1”條件標準以及已出臺的各類政策工具，支持問題項目修復，指導房企通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善現金流，盡快達到“白名單”條件標準，修復一個、消化一個。要加強與各地公安、司法部門溝通對接，用好最高人民法院司法解釋，以更大力度修復解決項目涉法涉訴問題。
《通知》要求全力支持完成保交房攻堅戰(zhàn)任務，對“白名單”中的保交房攻堅戰(zhàn)項目，相關銀行機構要主動做好與房地產企業(yè)、城市協(xié)調機制的對接溝通，逐項目打開分析，掌握真實融資情況，推動解決存在的問題。要全力滿足已審批項目融資需求，做到“應貸盡貸”，確保攻堅戰(zhàn)項目貸款投放與項目建設交付進度相匹配。
《通知》還要求提高“白名單”項目貸款審批和發(fā)放效率，指導銀行機構建立綠色通道，優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，縮短審批和放款時限。對已審批項目，要按照工程進度及時放款；對已審批但未放款項目，要建立臺賬，強化銀企對接，金融監(jiān)管和住房城鄉(xiāng)建設部門要雙向推動，解決制約貸款投放的問題，促進“白名單”項目盡快放款。
支持開展并購貸款業(yè)務
在不新增地方政府隱性債務前提下，支持銀行對地方國企提供并購貸款，用于補充被抽調挪用的預售資金。額度可以超過收購交易價款的60%，期限最長可為7年。對濟南、青島、威海、臨沂、德州、聊城等重點城市納入保交房攻堅戰(zhàn)的項目，在項目剩余貨值能夠覆蓋增量融資且新增資金實現“后進先出”的前提下，支持銀行發(fā)放并購貸款用于補足項目的資本金缺口，由地方國企作為借款人承擔還款責任。
加大“三大工程”政策推進力度
《通知》還要求加大“三大工程”政策推進力度，加強政策協(xié)同配合，相關部門要完善工作推進機制，合力解決項目推進中的困難和問題。指導金融機構加大項目對接力度，充分挖掘“三大工程”的有效信貸需求，推動貸款投放盡快形成實物工作量。用足用好新增抵押補充貸款額度，密切監(jiān)測政策實施情況，推動金融資源更快、更多惠及“三大工程”項目主體。
提高其他房地產金融政策支持效能
用好降準釋放資金支持有效融資需求
《通知》提出提高其他房地產金融政策支持效能，鼓勵銀行機構綜合運用經營性物業(yè)貸款、保函置換預售監(jiān)管資金、開發(fā)貸款展期等金融工具，在確保金融債權安全的前提下，更加精準高效滿足房地產企業(yè)的合理融資需求。
《通知》明確用好降準釋放資金支持有效融資需求，指導各金融機構落實2024年9月27日下調存款準備金率0.5個百分點的政策要求，運用降準釋放資金加大對包括房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款等在內的實體經濟有效融資需求支持力度。
同時，用足交易所債券政策支持房地產企業(yè)融資。支持符合條件的房地產企業(yè)發(fā)行債券融資。梳理工業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、消費類基礎設施等資產情況，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行REITs盤活存量資產，優(yōu)化債務結構。
完善落實銀行機構盡職免責制度
保障金融機構債權安全
《通知》完善落實銀行機構盡職免責制度，指導銀行機構結合本行實際，制定盡職免責具體實施細則，細化正負面清單和執(zhí)行標準。同時，保障金融機構債權安全。各市房地產融資協(xié)調機制要推動“白名單”項目單獨建賬核算、封閉運作管理，項目間資金不得混同。指導銀行機構按照市場化、法治化原則，評估房地產項目融資需求，獨立評審、自主決策。做實貸款“三查”，防止貸款違規(guī)挪用。
強化住房類資金獎懲激勵導向作用
加強金融支持政策措施督導落實
《通知》要求各市房地產融資協(xié)調機制相關成員單位要優(yōu)化業(yè)務受委托銀行考核辦法，對支持“白名單”項目融資的銀行，在住房公積金、住宅維修資金、商品房預售資金等存放和銀行考核賦分上加大權重，引導受委托銀行主動配合房地產開發(fā)融資、保交房等重點工作。要對工作不積極的銀行實行負面懲戒，對考核排名靠后的銀行按照考核管理辦法，縮減各類資金存放規(guī)模；對落實上級部署不力、支持房地產融資滯后的，要在業(yè)務承辦銀行招標委托中予以剔除，對情況嚴重的相關部門(單位)要依法依規(guī)約談。
《通知》還要求加強金融支持政策措施督導落實，切實推動金融支持房地產市場政策措施落地見效。
(大眾新聞·齊魯壹點記者 王皇)
